Kauf einer Immobilie mit bestehenden Grundschulden oder Hypotheken?

Bei dem Kauf einer Immobilie ist das Grundbuch von zentraler Bedeutung. In dem amtlichen Register sind alle wesentlichen Rechte und Verpflichtungen, welche im Zusammenhang mit einem Grundstück oder einer Immobilie stehen, verbindlich vermerkt. Wenn der Kauf einer Immobilie nicht aus Eigenmitteln erfolgt, sichert sich das Kreditinstitut für das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie einen Eintrag im Grundbuch.

Welche Auswirkungen bestehende Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch bei dem Kauf einer Immobilie haben, erklären wir in dem folgenden Artikel.

Woher weiß ich, ob Grundschulden oder Hypotheken bestehen?

Sobald ein Hauskauf geplant wird, sollte ein Blick in das Grundbuch geworfen werden. Mithilfe eines Grundbuchauszug können wesentliche Fragen im Zusammenhang eines Immobilienkaufs geklärt werden. Dazu zählen unter anderem:

Dank des Grundbuchauszuges können alle Kaufinteressenten mit einem berechtigten Interesse Einblick in das amtliche Register nehmen. Somit besteht Klarheit, ob das Grundbuch lastenfrei ist oder ob Grundschulden bzw. Hypotheken eingetragen sind. Um einen Grundbuchauszug Online zu beantragen, können Sie über die Grundbuchamt Suche das verantwortliche Grundbuchamt finden. Über das Amt können Sie einen Grundbuchauszug beantragen.

Woran erkennt man eine Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken

Ein Haus mit Grundschulden oder einer Hypothek ist anhand der Einträge in Abteilung III des Grundbuches erkennbar. Nach dem Deckblatt und dem Bestandsverzeichnis bietet das Grundbuch drei Abteilungen mit verschiedenen Inhalten. Die folgende Kurzübersicht zeigt, welche Inhalte in der welcher Abteilung enthalten sind:

erste Abteilung

In der ersten Abteilung sind die Eigentumsverhältnisse aufgeschlüsselt. Dabei wird das Datum der Eintragung sowie der Eintragungsgrund vermerkt. Insofern es sich um anteilige Eigentumsverhältnisse, wie zum Beispiel bei einer Erbengemeinschaft, wird dies ebenso in der ersten Abteilung vermerkt. Ergänzend dazu werden Erbfolgeregelungen von Immobilien in der ersten Abteilung fixiert.

zweite Abteilung

Die zweite Abteilung beinhaltet verschiedene Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Dabei kann es sich zum Beispiel um Nießbrauchsrechte, Wohnrechte oder Reallasten handeln. Ergänzend dazu werden Erbfolgeregelungen von Immobilien in der zweiten Abteilung fixiert.

Weiterführend können Wegerechte, dingliche Vorkaufsrechte oder verschiedene Vermerke über eine Zwangsverwaltung bzw. Sanierungen enthalten sein.

dritte Abteilung

In der dritten Abteilung werden die Rentenschulden, Hypotheken oder Grundschulden schriftlich vermerkt. Darunter fallen zum Beispiel die Grundschulden, welche entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen wird und die Immobilie als Sicherheit eintragen ist.

Was sind die Unterschiede zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?

Der maßgebliche Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld ist die Abhängigkeit in Bezug auf das Darlehen. Eine Grundschuld verfügt über keine Bindung zu einem konkreten Darlehen. Aufgrund dieser Gegebenheiten bleibt das Darlehen auch nach der Kreditrückzahlung in der Höhe bestehen.

Im Gegensatz gibt es bei einer Hypothek eine ganz explizite Bindung an einen Immobilienkredit und reduziert sich mit der Tilgung des Kredites. Die Hypothek stellt für die Bank eine sehr große Sicherheit dar. Aus diesem Grund profitieren die Kreditnehmer von vergleichsweise günstigen Zinsen. Nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens wird die Hypothek automatisch im Rahmen eines Kaufs einer Immobilie gelöscht. Somit hat die Bank keinen Zugriff mehr auf das Grundbuch und kann die Hypothek auch nicht für andere Verbindlichkeiten heranziehen.

Die Grundschuld ist gegenüber einer Hypothek flexibler. Ein Vorteil in Bezug auf die Flexibilität ist, dass bei einem Verkauf an einen anderen Eigentümer die Grundschuld übertragen werden kann. Dies ist bei einer Hypothek nicht möglich. Zudem kann die vorhandene Grundschuld auch für ein neues Darlehen genutzt werden. Demnach kann bei einer teilweise zurückgezahlten Schuld bei einem neuen Darlehen die Grundschuld wieder aufgefüllt werden. Aufgrund dieser Konstellation können Kosten für den Notar, das Grundbuch und weitere Aufwände reduziert werden. Es ist keine neue Absicherung notwendig, auch wenn bereits ein Restschuldbetrag beglichen wurde.

Auch aus diesen Gründen wird die Hypothek nur noch in wenigen Fällen genutzt und die Grundschuld ist die aktuell übliche Absicherungsform.

Kann ich eine Immobilie mit Grundschulden kaufen?

Eine Immobilie mit Grundschulden zu kaufen ist möglich. Üblicherweise kommt es im Rahmen des Kaufs und Eigentumsübergangs zu einer Löschung der Grundschulden durch die Bank. Somit werden im Regelfall keine bestehenden Grundschulden des Voreigentümers übernommen. Bei einer bestehenden Grundschuld kann diese auch mit übertragen werden.

Der Kauf einer Immobilie mit Löschung der Grundschuld

Eine Löschung der Grundschuld bei dem Kauf einer Immobilie ist immer dann realisierbar, wenn der Kredit bei der Bank in diesem Zuge komplett zurückgezahlt werden kann. Eine weitere Bedingung ist oftmals, dass es keine anderen offenen Forderungen gibt. Somit wird aus dem Verkaufserlös das Darlehen vollständig beglichen und die Bank kann die Löschung akzeptieren. Das Kreditinstitut stellt in dieser Konstellation eine schriftliche Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument wird an den Notar übermittelt und beglaubigt. Durch das Notariat wird das beglaubigte Dokument an das Grundbuchamt weitergeleitet. Als letzter Schritt folgt dann die Löschung der im Grundbuch in Abteilung III stehenden Schulden, sodass ein lastenfreier Übergang der Immobilie vollzogen werden kann. Der Kauf einer Immobilie mit bestehenden Grundschulden war der Ausgangspunkt und wurde im Rahmen der Begleichung der Schulden lastenfrei übergeben. Aus diesem Grund erfolgt die Abwicklung des Kaufvertrages "Zug um Zug". Damit ist gemeint, dass einige Schritte erst nach der Realisierung anderer, im Vorfeld notwendiger, Schritte vollzogen werden können. Die Löschung der Grundschulden ist ein Beispiel für dieses Verfahren.

Der Kauf einer Immobilie vorhandenen Grundschulden

Alternativ zu der Löschung ist auch ein Übertrag der Grundschulden bei einem Hauskauf möglich. Der Kauf einer Immobilie mit Übertragung der Grundschulden kommt eher selten zur Anwendung, kann aber ebenso genutzt werden.

Die Grundschulden können von dem Verkäufer an den neuen Eigentümer übertragen werden. Diese Option kann auch dann genutzt werden, insofern es sich nicht um ein offenes Darlehen handelt, welches an die Immobilie geknüpft ist. Sollte diese Variante gewählt werden, Dabei wird der bestehende Eintrag im Grundbuch lediglich übernommen. Dieser Eintrag kann dann zum Beispiel ebenfalls für ein neues Darlehen bei dem eingetragenen Kreditgeber genutzt werden.

Insofern noch ein Darlehen nicht vollständig beglichen ist, kann dieses durch den Käufer mit einer entsprechenden Zustimmung des Kreditinstitutes übernommen werden. In der Folge kann dann auch der neue Eigentümer die offenen Posten bezahlen und, wenn gewünscht, die Grundschuld löschen lassen. Ergänzend dazu gibt es die Option, den bestehenden Kreditvertrag des vorherigen Eigentümers durch den Käufer übernehmen zu lassen. Sollte dies die gewünschte Variante sein, ist eine entsprechende Prüfung und Freigabe durch das Kreditinstitut erforderlich. Für diese Sondersituation kann ein gemeinsames Gespräch zwischen Verkäufer, Käufer und Kreditinstitut sinnvoll sein, um das Prozedere im Detail zu besprechen. Der finale Übertrag der Grundschuld auf den neuen Eigentümer wird mithilfe der Zustimmung der Bank durch den Notar vollzogen.

Wie wird sichergestellt, dass der Kauf einer Immobilie mit Grundschulden korrekt abläuft?

Der Verkauf einer Immobilie mit Grundschulden oder eine Hypothek wird in Deutschland wie jeder Immobilienverkauf über einen Notar abgewickelt. Somit wird sichergestellt, dass keine unrechtmäßigen Transaktionen stattfinden. Der Verkauf findet Zug um Zug statt. Zudem besteht die Schriftformerfordernis, sodass der Kauf einer Immobilie mit bestehenden Grundschulden oder Hypotheken dokumentiert wird. Die Erklärungen gegenüber allen Vertragsparteien können verbindlich ausschließlich durch den Notar abgegeben werden. Der Notar ist rechtlich geschult, sodass keine Unregelmäßigkeiten entstehen können. Der Kauf einer Immobilie mit bestehenden Grundschulden wird durch den Notar gemäß der kaufvertraglichen Reihenfolge realisiert. Zunächst müssen verschiedene Parameter erfüllt sein. Diese sind oftmals ähnlich, können jedoch auch individuell in dem Kaufvertrag vereinbart werden. In jedem Fall wird geprüft, ob Vorkaufsrechte bestehen, die Auflassungsvormerkung muss eingetragen sein und gegebenenfalls existieren weitere individuelle Vereinbarungen. Es kommt zur Kaufpreisfälligstellung und der Käufer hat im Regelfall zwei Wochen Zeit, um den Kaufpreis zu begleichen. Auch dieser Zeitraum kann zwischen den Vertragsparteien individuell vereinbart werden.

Nachdem der Kaufpreis gezahlt worden ist, kann der Käufer die Immobilie in Besitz nehmen.

Die bestehenden Grundschulden im Grundbuch der Immobilie können in der Folge durch den Erhalt des Kaufpreises beglichen werden. Der Notar verteilt bei den einzelnen Schritten die Informationen schriftlich an die Prozessbeteiligten. Die Löschung der Grundschulden kann nach dem Eintreten aller kaufvertraglichen Bedingungen und nach Mitteilung des Notars durch das Grundbuchamt vollzogen werden.

Fazit: Eine Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken kaufen

Eine Immobilie mit Grundschulden zu kaufen ist ein üblicher Vorgang. Viele Immobilienkäufe werden über ein Kreditinstitut finanziert. Die Banken lassen sich im Regelfall in die Grundbücher als Sicherheit eintragen. Dahingehend vergehen oft Jahrzehnte, bis die Grundschulden aus den Grundbüchern entfernt werden können. Aufgrund dieser Konstellation sind bei Prüfung des Grundbuches von Kauf einer Immobilie häufig Eintragungen in Abteilung III vorhanden. Die Bereinigung des Grundbuches ist dabei die häufigste Variante. In diesem Fall wird das bestehende Darlehen durch den Verkäufer mit dem Verkaufserlös getilgt und die Grundschulden werden aus dem Grundbuch gelöscht. Eine Alternative gibt es in der Form des Übertrages der Grundschulden auf den Käufer. Ein Kauf eines Hauses mit Grundschulden ist somit ein üblicher Vorgang.